פסק-דין בתיק ת"א 12025-08

1.     לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעים ממושכר שבניהולו מכוח יפוי כוח מאחיו , בעל הזכויות במושכר ולתשלום דמי שכירות וחוב לארנונה, בגין השימוש במושכר ובקשה לפיצול סעדים בגין הוצאות ונזקים בגין השימוש במושכר ע"י הנתבעים.

2.     התובע טוען כי הנתבעים, הפרו את הסכם השכירות, בהימנעם מתשלום דמי שכירות כמתחייב בהסכם ובאי תשלום דמי שכירות ראויים לאחר תום תקופת השכירות מבלי שפינו את המושכר. הנתבעים, השתלטו על הגג של הבניין בו מצוי המושכר, אף שאינו חלק מהמושכר וקיים חשש לנזק בגג. מאמציו לגבות מהנתבעים את התשלומים המגיעים לו נכשלו וכן דרישותיו מהם לפינוי המושכר.

3.     הנתבעים, דוחים את טענותיו של התובע וטוענים כי תקופת השכירות על פי ההסכם לא הסתיימה כלל. הסכם חדש, נחתם לדידם בחודש ינואר 2004 ותקופת השכירות הפורמלית כטענתם, מסתיימת על פיו בחודש מאי 2008 בעוד התביעה, הוגשה כבר בפברואר 2008. זאת ועוד, לאור השקעותיהם במושכר שנמסר להם במצב של שלד, הם נאלצו לשפץ אותו בעלות של 50,000$ . בתמורה לכך, הופחתו דמי השכירות החודשיים ל- 1,000 ש"ח בלבד לפי ההסכם החדש. הנתבעים טוענים כי שולם לתובע סך של 44,200$ לשכר הדירה. לפיכך, נותרה להם יתרת זכות בגין התשלום והרשות בידם להתגורר במושכר למשך 168 חודשי שכירות נוספים. במידה והתובע מבקש לסיים את השכירות, עליו לשפות אותם בגין השקעותיהם. הוסיפו הנתבעים וטענו כי סיכול ביצוע התשלומים בגין הארנונה לשנת 2004 , נבע מהתנהגותו של התובע אשר רק לאחר התערבות של צד ג', עלה בידם להסדיר את תשלום החוב לארנונה לפי הסדר שהושג ביניהם. לפיכך, לא נותר להם חוב ארנונה. 

טענות הצדדים:

4.     התובע טוען כי הוא מיופה כוח של אחיו אמין משעל שהוא בעל חלק מזכויות הבעלות בדירה הנמצאת בקומה העליונה, בבניין המצוי בחלקה 207 בגוש 29989 , בראס אלעמוד בירושלים (להלן-"המושכר"). ביום 18.8.03 , נחתם חוזה שכירות בינו כמיופה כוח של אחיו ובין הנתבעת 1 , להשכרת המושכר לתקופה של 48 חודש (סומן ת/1, להלן-"ההסכם"). למרות שתקופת השכירות על פי ההסכם הסתיימה ביום 30.9.07, לא פינו הנתבעים את המושכר ואף גרמו לנזק  לגג הבניין. כמו כן, לא שילמו הנתבעים את דמי השכירות כפי שנקבע בהסכם. לפיכך, שלח להם התובע ביום 4.10.07 דרישה לפינוי המושכר ולתשלום פיצויים (ת/3), אך ללא הועיל. 

5.     התובע טוען כי הנתבעים, לא שלמו את דמי השכירות לשנה האחרונה שכן, שולם סך של 3,600$ בלבד במקום סך של 13,500$ כמתחייב בהסכם. לפיכך, נותרה יתרת חוב בסך 9,900$. כמו כן, יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שכירות ראויים, עבור התקופה שלאחר תום תקופת  השכירות בסך 1,500$ לחודש החל מיום 1.10.07 ועד יום 29.2.08 בסך כולל של 7,500$. סה"כ החוב בגין דמי שכירות עומד על 17,400$. הנתבעים, גם  לא שלמו את חשבון הארנונה לשנת 2004 (דרישת תשלום סומנה ת/4 וכן ההתראה, סומנה ת/5 לפי פסק דין בתיק 704108-06). בנסיבות אלו, נאלץ התובע לשאת בתשלום בסך 17.907 ש"ח במסגרת תיק הוצאה לפועל (ת/6).

6.     התובע טוען גם כנגד התנהגותם הכוחנית של הנתבעים, שמנעו ממנו לבדוק את המושכר. בנסיבות אלו, אין בידו לאמוד את נזקי המושכר והתבקשה רשות לפיצול סעדים. מאחר והנתבעים, אינם פורעים את החובות הרובצים על המושכר, קיים חשש לתביעות של צד ג' כנגד התובע כדוגמת חוב לחברת החשמל בסך 35,810 ש"ח (ת/7). גם לנוכח זאת, התבקש פיצול סעדים. 

7.     לאור האמור, מבקש התובע להורות לנתבעים לסלק את ידם מהמושכר ולשלם לו דמי שכירות בסך 17,400$ וסך של 17,907 ש"ח בגין חוב ארנונה אותו הוא פרע.  

8.      מנגד טוענים הנתבעים כי התביעה, הוגשה בחוסר תום לב הואיל וטרם הסתיימה תקופת השכירות. לשיטתם, קיים חשש כי התובע קיבל הצעה מצד ג' לשכירות בסך 3,000$ לחודש ובשל כך, הוא מבקש לפנות אותם מהמושכר. היטב ידוע לתובע כי שולמו לו דמי שכירות מעבר לנדרש אך משבקשו לזמן פגישה עימו לצורך התחשבנות ביניהם, הוגשה התביעה. הנתבעת 1 , אכן חתמה על הסכם שכירות עם התובע ביום 18.8.03 לתקופת שכירות מיום 1.10.03 ועד ליום 30.9.07. המושכר, היה במצב שאינו ראוי למגורים ולפיכך, הנתבעים השקיעו במושכר והשביחו אותו להכשרתו למגורים בהשקעה, בסך כולל של 50,000$. לאחר שהתובע נכח לראות את היקף השיפוץ, הוא חתם ביום 1.1.04 על הסכם שכירות חדש שתוקפו עד ליום 10.5.08 ולפיו הופחתו דמי השכירות החודשיים ל- 1,000 ש"ח עקב ההשקעה שלהם במושכר (להלן-"ההסכם החדש",  נספח א' לכתב ההגנה המתוקן). בנסיבות אלו ולפי ההסכם החדש, נימצא כי התביעה הוגשה בטרם הסתיימה תקופת השכירות, לפני חודש מאי 2008 .

9.      עוד טוענים הנתבעים, כי הם שילמו לתובע מאוקטובר 2003 ועד ינואר 2008 סך של 44,200$ (168,000 ש"ח) לדמי שכירות (הקבלות צורפו כנספח ב' לכתב ההגנה). לאור גובה דמי השכירות החודשיים לפי ההסכם החדש בסך 1,000 ש"ח, עולה כי הם שילמו החל מחודש ינואר 2004 בעבור 168 חודשי שכירות. אם התובע מעוניין לקצר את תקופת השכירות, עליו להשיב להם 108,000 ש"ח בגין היתרה העומדת לזכותם עקב תשלומיהם מראש לתובע. לעניין הארנונה טענו הנתבעים כי לבקשת התובע לא נרשמה הארנונה על שמם בשנת 2004 הואיל והתובע טען בפניהם כי הוא פטור מתשלום מארנונה מחמת נכותו. בדיעבד, התברר להם כי התובע אינו משלם את חובותיו כך שחוב הארנונה תפח בשנת 2005 והגיע לכדי 14,000 ש"ח . רק בסיועו של עו"ד חסן אבו דיאב, הגיעו הצדדים להסכמה על חלוקת תשלום החוב בין התובע לנתבע 2 . הנתבע 2 שילם את חובו בשוברי תשלום והעבירם לתובע (נספחים ג' ו-ג'1 לכתב ההגנה המתוקן).

10.  לעניין הבקשה לפיצול סעדים מחמת חשבונות אחרים בגין השימוש במושכר, הריהם רשומים על שמם. לפיכך, אין חשש לנזק שייגרם לתובע עקב תביעה של צד ג' ואין לדידם, להיעתר לבקשה. בנוסף, המושכר הושבח על ידם ואין ליתן רשות לתביעה בשל נזק שנגרם למושכר.

דיון ומסקנות: 

11.   אין חולק כי ביום 18.8.03 נחתם הסכם שכירות לתקופה החל מיום 1.10.03 ועד ליום 30.9.07. אין גם מחלוקת כי בהתאם לסעיף 5א. להסכם (ת/1 ותרגומו לעברית ת/2), הופחתו דמי השכירות מ- 12,000$ לשנה ל- 10,200$ לשנה. בהסכם נאמר כי ההפחתה היא בשל עבודות שיפוץ שהושלמו במושכר ע"י הנתבעים לסיוד, צבע, מטבח, שירותים ודברים אחרים (ראה גם סעיף 8 לתצהירו של הנתבע 2). מכאן אני למדה כי אומד דעת הצדדים בעת שנחתם ההסכם  היה כי גובה הערכת עלות השיפוצים היא 1,800$ לשנה, לתקופה של 3 שנים. סך הכל עלות השיפוצים עליה הוסכם היה  5,400$ .

12.  הנתבעים טוענים כי האומדן הראשוני לשיפוץ המושכר (להלן-"השיפוץ"), אינו משקף את המציאות הואיל והשקעותיהם לשיפוץ עמדו בסך 50,000$. כפועל יוצא, נערך לטענתם ההסכם החדש, שהתחשב בעלות בפועל של השיפוץ . לפיכך לטענתם, הופחתו דמי השכירות ל- 1,000 ש"ח בחודש והוארכה תקופת השכירות מיום 1.1.04 ועד 10.5.08 (סעיף 13 לכתב הההגנה המתוקן). הנתבע 2 הודה בעדותו כי בהסכם המקורי ניתנה הנחה של 5,000$ בגין השיפוץ  אך לדבריו זה רק מה "שנרשם בפועל על ידי העו"ד" בעוד הלכה למעשה, נאמר לו כי הוא יכול לשפץ ומאוחר יותר יהיה קיזוז (עמ' 42 שורות 24-32). בהתאם לכך, לאחר  שהוא השקיע הרבה כסף במושכר נערך ונחתם בינו לבין התובע הסכם חדש, באופן עצמאי וללא סיוע של עו"ד עלי חג'אזי.  ההסכם החדש, משקף את האומדן החדש של ההשקעה במושכר (עמ' 43 שורה 3). במענה לתהייה על שינוי משמעותי בהיקף השקעותיו בשיפוץ לעומת ההסכם המקורי, פי 10 מהמוסכם בו, השיב הנתבע 2 כי זה בגלל שהוא רצה בשלב מסויים לרכוש את המושכר (עמ'42 שורה 32 ו-עמ' 43 שורה 5) ועו"ד עלי חג'אזי שייצג את התובע במשא ומתן, היה מודע לכך (עמ' 44 שורה 9).

13.  התובע העיד מנגד כי היה אכן שיפוץ במושכר אך היתה הסכמה על הערכת עלותו בסך 8,000$. בהתאם לכך, הופחתו דמי השכירות (עמ' 30 שורות 1-4). לדבריו, הנתבע 2 בעצמו העריך את שווי השיפוץ ללא כל התערבות מצידו ובנוכחות עורך הדין מטעמו (עו"ד עלי חג'אזי - מ.ל.). והערכה היתה בין 8,000 ועד 10,000$ (עמ' 30 שורה 6) . לפיכך, יש לטעמו לתמוה על טענתו של הנתבע 2 בדבר עלות השיפוץ בסך 50,000$ . כמו כן הכחיש התובע מכל וכל כאילו נחתם הסכם  חדש. ההסכם החדש, שלכאורה נחתם לטענת הנתבעים (נ/1) הוא מזוייף לדברי התובע ואינו על דעתו כלל (עמ' 30 שורה 16). הוא לא ראה כלל את ההסכם החדש, אלא רק עכשיו (עמ' 30 שורה 28). לפיכך, הטענה לפיה חתימתו על ההסכם החדש מבטאת את הסכמתו אינה אמת לטענתו, בהיעדר חתימה וידיעה עליו כי אם במסגרת ניהול ההליך. 

14.   משהוצגה לתובע חתימתו על ההסכם החדש, השיב בחקירתו כי הוא אינו משוכנע שזו חתימתו ומדובר בזיוף כאמור שכן, הנתבע 2 מומחה בזיופים(עמ' 30 שורה 19). לדבריו, אין לשלול את האפשרות כי הנתבע 2 החתים אותו בדרך של תרמית ובהיסח הדעת על ההסכם החדש שכן, בעת שהיו ביניהם יחסי אמון, ביקש ממנו הנתבע 2 לסייע לו בבקשותיו לאיחוד משפחות ובענייני העירייה. ככל הנראה הנתבע 2 ניצל את חולשתו ואת קשיי הראייה שלו שמנעו ממנו אפשרות לוודא את נכונות המסמכים כי אם על פי מצג בעל פה שנמסר לו ע"י הנתבע 2 ואגב זאת הוא החתים אותו על מסמכים (עמ' 31 שורה 27).

15.  עיקר המחלוקת היא, בשאלת כריתתו של הסכם חדש מיום 1.1.2004 (נ/1) המאריך את תקופת השכירות ומביא לסיומו של ההסכם מיום 18.8.03 (ת/1) לפיו הסתיימה כבר תקופת השכירות ובשאלת גובה דמי השכירות והתשלומים, המגיעים לתובע בגין השכירות. 

16.  על מנת שייכרת הסכם חדש, היה צורך בהצעה וקיבול שייבטאו את רצון הצדדים להסכם החדש. בהעדר מפגש רצונות ליצירת יחסים משפטיים מחייבים, שבא לידי ביטוי בגמירות דעת ומסוימות, לא ייכרת חוזה חדש. הרמת הנטל להוכיח קיומה של גמירות דעת היא עיקר ליצירת התקשרות מחייבת ולא רק החתימה על ההסכם ( ראו: ד"נ 40/80 פאול קניג נ' יהושע כהן, פד"י לו(3) 701, עמ' 724-725; ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פד"י מ"ד(1) 57). החתימה, היא ביטוי משמעותי לקיומה של גמירת דעת לכריתת חוזה שיוצרת חזקה כי הוא מחייב , אך חזקה זו ניתנת לסתירה. לעיתים, התנהגות הצדדים תהווה אינדיקציה לאומד דעתם כדוגמת, הסכמת צד לבצע את ההסכם עם חתימה על ההסכם ואף בלעדיה. במידה וצד, מתכחש לאותנטיות של ההסכם באופן גורף וטוען כי עשוי להיות שחתימתו מזוייפת או הושגה בתרמית, עובר הנטל לצד השני שטוען לקיומו של הסכם שנחתם ע"י אותו צד, להוכיח את טענתו (ע"א 6205/98 מייקל סקוט אונגר נ' דניאל עופר, פד"י נה(5) 71 ובספרו של י' קדמי, על הראיות, חלק רביעי, עמ' 1726 (מהדורה משולבת, תש"ע-2009)).

17.  לעניין הוכחת המקוריות של ההסכם החדש, הוגשו חוות דעת של מומחים מטעם כל אחד מבעלי הדין. מטעם הנתבעים, הוגשה חוות דעת של הגב' אורה כבירי, גרפולוגית מוסמכת, לפיה הנייר של ההסכם החדש הוא מקורי לרבות הכתב והחתימות. חוות דעת נגדית של מר יחזקאל גרינברג שגב, גרפולוג מאבחן, הוגשה מטעם התובע ולפיה המסמך אינו מקורי כי אם מצולם.